Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Parallel aan de paragraaf grondbeleid hebben we ook het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) 2023-2026 opgesteld. Het MPG gaat een slag dieper dan deze paragraaf en geeft inzicht op een lager detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf en de separate grondcomplexen, verwijzen we naar het MPG.

De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om in de periode 2020- 2040 ca 8.500 nieuwe woningen toe te voegen. Dit betekent een grote ambitie voor de gemeente, waarbij we graag zelf aan het roer staan daar waar nodig. In 2021 is de Nota Grondbeleid vastgesteld, waarin is vastgelegd dat de gemeente Oss actief grondbeleid bedrijft. Dit doen we door zelf gronden aan te kopen, te ontwikkelen en vervolgens weer in de markt te zetten.

2.1 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf. De voorbereidingskosten voor nieuwe projecten (IMVA) zijn hierin ook meegenomen. IMVA's zijn verwachte toekomstige grondexploitaties.

2.2 Verkopen
Na 2024 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat veel van de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten, zoals o.a. Stationskwartier Ravenstein, Raadhuislaan Zuid, Belastingkantoor en Klein Amsteleind. Zie daarvoor de aparte regel in de navolgende tabel MPG 2023-2026 incl. IMVA. Het betreft hier de voorbereiding voor projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen. Als we naar deze lijn kijken, zien we in 2024 een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. Het gaat hierbij echter om zachte plannen waarover de raad nog een besluit moet nemen (vaststelling grondexploitatie).

Fig. totale verkoop bouwkavels naar de toekomst toe

Er zijn een aantal IMVA projecten die grote invloed hebben op het aantal bouwkavels na 2023. Dit zijn onder andere Klein Amsteleind met een verwachting van in totaal 750 bouwkavels met een start van uitgifte in 2026. Raadhuislaan Zuid met 480 bouwkavels start uitgifte vanaf 2025. En Belastingkantoor is de uitgifte in 2024 voor 199 woningen.

Bedrijventerreinen
In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het Najaarsbericht 2022.Er zijn wat kleine verschillen (0,27 hectare) ten opzichte van het Najaarsbericht. Dit komt omdat het aantal uitgeefbare vierkante meters die begroot stonden niet helemaal klopte met de werkelijkheid. In de grafiek is te zien dat de voorraden op raken en dat binnenkort nee verkocht moet worden. In 2025 is dit al het geval. Vanaf 2025 kan het regionale bedrijventerrein Heesch West nog wel in een deel van de vraag voorzien (deze is niet meegenomen in het bovengenoemde overzicht).

Fig. totale verkoop bedrijfskavels (in ha) naar de toekomst toe

2.3 Winst- en verliesnemingen

De methode
Op grond van de notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken" van de commissie BBV moet winst genomen worden op basis van het zogenoemde principe van “percentage of completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden.

Winstnemingen
Op basis van de POC-methode is er in 2022 € 2,7 miljoen aan winst binnen de grondcomplexen. Hier staat ook € 0,9 miljoen aan terugdraaiing van winst bij drie complexen tegenover in verband met teveel genomen winst in het verleden. Vanaf 2023 tot en met 2033 verwachten we nog netto € 14,2 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage in de winstnemingen wordt geleverd vanuit de projectenVorstengrafdonk, Piekenhoef, Wilgendaal, Liesdaal, ‘t Veld Geffen en Oijense Zij.

Verliesnemingen
Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. De totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt per 1-1-2023 circa € 19,2 miljoen.

In de volgende grafiek zijn de voorziene verliesnemingen per 1-1-2023 (groene balk) en reeds
geboekte verliesneming (rode balk) bij elkaar opgeteld. Dit geeft inzicht in het totale tekort. De 10
projecten met het grootste tekort zijn opgenomen in de onderstaande grafiek. De volledige lijst
met verliesnemingen staat in bijlage IV van het MPG 2023-2026.

Wanneer worden de winsten en verliezen gerealiseerd?
De onderstaande grafiek geeft een overzicht van de winst- en verliesnemingen binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s). Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

In 2024 is een piek zichtbaar in de verliesneming. Deze verliesneming wordt voor € 14,2 miljoen veroorzaakt door het te nemen verlies van het Walkwartier. Om dit verlies te dekken is er reeds een verliesvoorziening getroffen. Het gaat in de grafiek om reeds vastgestelde grondexploitaties.

3.1 Reserves en voorzieningen
In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 50,17 miljoen aan reserves en voorzieningen (op 1-1-2023). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening Heesch West is in 2022 overgedragen aan de GR Heesch West. Per 1-1-2023 hebben we dan ook één grote voorziening minder. De verdeling die overblijft is te zien in navolgende cirkeldiagram. Zo beslaat op 1-1-2023 de ABR 7% van alle voorzieningen en reserves. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 38% van het totaal.

Hierna worden de reserves en voorzieningen per onderdeel toegelicht.

3.2 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De blauwe lijn is de raming voor de afgelopen begroting 2023-2026. De groene lijn betreft de meest actuele raming bij dit huidige MPG.
De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

Op 1 januari 2023 bedraagt de stand van de ABR € 3,7 miljoen positief. Ten opzichte van het Najaarsbericht 2022, is de stand van de ABR per 1-1-2023 € 4,9 miljoen lager. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere winstnemingen 2022 bij Vorstengrafdonk en bij diverse woningbouwcomplexen zoals Wilgendaal, Liesdaal en Oijense zij.

Door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022 neemt de ABR in beginsel sterk af. Rekening houdende met de afroming 2023 bedraagt de ABR per 1 januari 2024 naar verwachting € 1,9 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk weer naar € 3,3 miljoen op 1 januari 2027. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 5,2 miljoen per 1-1-2023 naar € 6,3 miljoen per 1-1-2027. Dit wordt weergegeven door de rode stippellijn in de grafiek verloop ABR grondbedrijf zoals hiervoor is opgenomen.

Risicobuffer en mogelijke afroming naar de Algemene Reserve
Om risico’s op te vangen, moeten we een bepaald bedrag reserveren. Hoe groot dat bedrag moet zijn, hangt af van hoe groot de kans is dat een risico zich voor doet. We maken hiervoor gebruik van de Monte Carlo Methode. Dat is een statistische berekening die alle risico’s goed in kan schatten en waarderen.

Alle per project berekende risico’s hebben we bij elkaar opgeteld. Dat is het bedrag wat we dus minimaal beschikbaar moeten hebben om alle risico’s in voldoende mate af te kunnen dekken. De risico’s dekken we af met de ABR. Het totale risicobedrag is dus gelijk de minimale stand die de ABR moet hebben. De minimale stand van de ABR op 1-1-2023 is: € 5,2 miljoen.

In de Programmabegroting 2023-2026 is besloten om de ABR in 2023 met € 3,4 miljoen af te romen. Dit bedrag wordt gestort in de reserve bovenwijkse voorzieningen. In de jaren hierna kan er naar verwachting niet afgeroomd worden vanuit de ABR. Dit omdat de ABR in 2022 onder de grens van de minimale omvang is gekomen.  

ABR naar de toekomst toe – kanttekeningen

• Het komende jaar verwachten we een daling van de ABR naar € 1,9 miljoen. Dit komt door de afroming van € 3,4 miljoen in 2023.
• Vanaf 2024 kan er tijdelijk niet afgeroomd worden vanuit de ABR.
• De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen veelal af. De verwachte winstnemingen vlakken de komende jaren dus ook af.
• De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR.
• Projecten kennen, afhankelijk van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten.    
• Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. Hiervoor hebben we bij de afroming in 2022 van de ABR 10 miljoen gereserveerd in de reserve binnenstedelijke transformatie.

Het jaar 2022: verschillen tussen MPG en het Najaarsbericht
De ABR is per 1-1-2023 ongeveer € 4,9 miljoen lager dan de prognose in het Najaarsbericht. Dit komt met name door de volgende mutaties. Groen betekent een voordeel ten opzichte van het Najaarsbericht, rood betekent een nadeel ten opzichte van het Najaarsbericht.

Hieronder volgt een tekstuele toelichting op bovenstaande verschillen.

Voordelig effect
Nota kostenverhaal (€ 635.609 voordelig)
Er zijn minder kavels verkocht dan waar vanuit werd gegaan bij het Najaarsbericht. Dit heeft als gevolg dat er minder afgedragen is op basis van de nota kostenverhaal vanuit de grondexploitaties aan de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving.

Bijstelling voorziening IMVA (€ 492.548,86 voordelig)
Vanuit deze voorziening betalen we de kosten voor van mogelijk nieuwe grondexploitaties die niet tot een BIE leiden. Als deze plannen wel de status krijgen van BIE, dan worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe grondexploitatie. Indien de plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. De verlaging van de voorziening wordt veroorzaakt door afboekingen. De projecten Schaepskooi en Walkwartier, locatie TBL zijn afgesloten, conform besluitvorming bij het Najaarsbericht 2022, als IMVA’s, dit worden geen BIE’s. De gevormde voorziening voor deze twee projecten is derhalve volledig ingezet. Ook heeft er een afboeking plaatsgevonden met betrekking tot het voormalig belastingkantoor (overschrijding 5 jaars termijn en kostensoortenlijst Bro).

Bijstelling verkoop beheersgronden (€ 127.174 voordelig)
De gemeente heeft in 2022 meerdere onroerende zaken verkocht. Conform het beleid wordt de koopsom, minus de boekwaarde, aan de ABR toegevoegd.

Taskforce versnelling woningbouw (€ 113.091 voordelig)
In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 vanuit de ABR beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. Het restant budget daaromtrent bedroeg per 2022 € 165.923 en daarvan is werkelijk € 52.832 uitgegeven.

Nadelig effect
Winstneming Herstructurering (€ -452.959 nadelig)
Ten opzichte van het Najaarsbericht is de winstneming herstructurering afgenomen. Dit komt voor € 0,4 miljoen door het project Elzeneind Slowcare. Bij Elzeneind Slowcare is het resultaat verslechterd doordat de verkoopopbrengst naar beneden is bijgesteld op basis van de grondwaarde huidige planuitwerking gymzaal Elzeneind.

Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ -593.629 nadelig)
De exploitatieverliezen zijn ruim € 0,6 miljoen hoger dan geraamd bij het Najaarsbericht. De belangrijkste verschillen bestaan uit Winkelcentrum de Ruwert, Talentencampus en Centrumplan Lith.

• Winkelcentrum de Ruwert: Het resultaat is verslechterd met € 0,7 miljoen omdat de sloopkosten van het pand D’n Iemhof hoger zijn uitgevallen i.v.m. de aanwezigheid van asbest. Omdat nog ongeveer de helft van het pand gesloopt moet worden in de toekomst, zijn er ook nog extra sloopkosten geraamd. Er is een nieuwe besteksraming voor de civiele werken, die hoger uitvalt door de indexatie. En daarnaast is de doorlooptijd van het project verlengd, waardoor er extra plankosten en uren voor VAT (Voorbereiding, administratie en toezicht) zijn geraamd en ook de parameters voor kostenstijgingen meer invloed hebben.
• Talentencampus: Het resultaat is verslechterd met € 0,1 miljoen omdat de kosten voor het bouw en –woonrijp maken van het openbaar gebied zijn toegenomen door de oplopende inflatie. Opbrengsten voor de nog te verkopen grond zijn juist voorzichtiger ingeschat.
• Centrumplan Lith: Het resultaat is verslechterd met 0,1 miljoen door het verhogen van de plankosten gezien de nog te doorlopen ruimtelijke procedure en een extra indexatie van de civiele ramingen.
• Centrumplan Berghem: Het resultaat ten opzichte van het Najaarsbericht is verbeterd met € 0,4 miljoen. Dit komt doordat de pandeigenaar zijn eigendom zelf gaat herontwikkelen. Door de zelfrealisatie is het niet meer noodzakelijk dat de gemeente verwevingen doet om extra parkeerplaatsen te realiseren. De opgenomen posten voor het verwerven vallen daarom vrij. De kosten voor het herstructureren van het openbaar gebied zijn opgelopen.

De overige wijzigingen binnen de complexen (zowel positief als negatief) hebben hoofdzakelijk te maken met kleine planwijzigingen, inflatie en bijstellingen van de plankosten.

Winstneming Industrie (€ -1.564.024,46 nadelig)
Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht wordt (deels) veroorzaakt door het project de Geer Oost-Zuid. De opgenomen voorziening voor het compenseren van de ophoogkosten is afgebouwd. We verwachten de grondexploitatie in de loop van 2023 af te sluiten.Verder werd bij het Najaarsbericht verwacht dat er in 2022 bij het project Vorstengrafdonk € 1,6 miljoen meer winst genomen kon worden. Deze winst verwachten we nog steeds alleen nu is de verwachting dat de winst in 2023 genomen wordt. Dit heeft te maken met het feit dat de geraamde opbrengsten 2022 niet zijn gerealiseerd. Deze opbrengsten verwachten we nu in 2023. Hierdoor kan er in 2022 minder winst genomen worden.

Winstneming woningbouw (€ -3.641.353 nadelig)
De lagere winstneming van de woningbouw wordt vooral veroorzaakt door de projecten Wilgendaal, Piekenhoef, Oijense zij en Liesdaal.

• Wilgendaal: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is met € 1,5 miljoen verslechterd. Dit komt door een lagere winstneming en omdat er in het verleden te veel winst is genomen. Het resultaat is verslechterd met € 1,7 miljoen omdat er nieuwe bestekramingen zijn toegevoegd voor de civiele werken. Daarnaast zijn er uren voor plankosten toegevoegd, omdat de raming voor de toekomst ontoereikend was. Over het algemeen geldt dat de kostenstijgingen een grote rol spelen in de verslechtering van het resultaat. Aan de opbrengstenkant hebben we ook twee tegenvallers: de werkelijke verkaveling wijkt af van de verkaveling die was opgenomen, waardoor er minder vierkante meters uitgeefbaar zijn en de grondprijs voor de sociale huurwoningen valt lager uit. Verder wordt de te veel genomen winst teruggedraaid in 2022. Het gaat om een bedrag van € 0,6 miljoen. Dit heeft een nadelig effect op het totaal van de winstneming woningbouw.    
• Piekenhoef: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is verslechterd met € 0,2 miljoen. Dit komt door de POC-methode. De tussentijdse winstneming is lager uitgevallen dan geraamd bij het Najaasrbericht. Deze winst wordt op een later moment genomen.
• Oijense zij: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is verslechterd met € 1,4 miljoen. Dit komt door de POC-methode. De tussentijdse winstneming is lager uitgevallen dan geraamd bij het Najaarsbericht. Deze winst wordt op een later moment genomen.
• Liesdaal: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is verslechterd met € 0,2 miljoen. Dit komt onder andere doordat er minder winst genomen kan worden. Het resultaat is verslechterd met € 0,5 miljoen. Dit komt door een verhoging van de civiele kosten (geactualiseerde deelraming, circa € 266.000), hogere kostenstijging door aangepaste percentage kostenstijging (circa € 258.000) en minder opbrengstenstijging door aangepaste percentage opbrengstenstijging (circa € 310.000). Gezien de lange doorlooptijd van dit project heeft het (op portefeuilleniveau) aanpassen van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging relatief veel impact. Verder is bij het project Liesdaal in het verleden te veel winst genomen, daarom wordt deze winst in 2022 teruggedraaid. Het gaat om een bedrag van € 0,2 miljoen. Dit heeft een nadelig effect op het totaal van de winstneming woningbouw.

3.3 Risicobuffer binnen de ABR
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om inzicht te krijgen op de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo analyse.

In deze analyse benoemen we een aantal risico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn (b.v. een onverwachte vervuiling in de grond) of conjuncturele risico’s (b.v. een hogere rente of inflatie en een lagere grondprijs). Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse dekken we in principe af via de Algemene Bedrijfsreserve (ABR). Dat doen we via een reservering. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.

Risicobeheer
Een goed onderbouwde grondexploitatie is de basis van een goede beheersing van de risico’s. De risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden opgenomen in de grondexploitatie. De risico’s met een kleinere kans van optreden worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. We ramen de risico’s op drie niveaus:

1. Opgenomen in de grondexploitatie:
   1. Risico’s met een kans van optreden groter dan (>) 50% worden opgenomen in de grondexploitatie.
2. Project specifiek:
   1. Risico’s met een kans van optreden kleiner dan (<) 50% worden meegenomen bij de Monte Carlo analyse en worden opgenomen in de rapportage van het weerstandvermogen.
3. Monte Carlo:
   1. Sensitiviteiten en macro-economische risico’s worden geraamd met de Monte Carlo analyse en opgenomen in de rapportage van het weerstandvermogen.

De Macro economische risico’s zijn uitgewerkt in de volgende twee scenario:

Basis scenario: Recessie

• Grondprijzen blijven hetzelfde:
  • Effect: geen opbrengstenstijging.
• Woningverkopen lopen terug:
  • Effect: ontwikkelaars vertragen in uitgifte en nemen gronden later af.
• ECB gaat inflatie te lijf, marktrentes lopen op:
  • Effect rentekosten voor gemeente wordt hoger.
• Inflatie loopt terug door verminderde vraag, maar blijft aan de hoge kant:
  • Effect kostenstijging loopt langzaam terug.

Voor 50% meegenomen in het Monte Carlo model

Worst case scenario: diepe recessie:

• Grondprijzen dalen:
  • Effect: opbrengstendaling.
• Woningverkopen lopen terug:
  • Effect ontwikkelaars vertragen in uitgifte en nemen gronden later af.
• ECB gaat inflatie te lijf, marktrentes lopen op:
  • Effect rentekosten voor gemeente wordt hoger.
• Inflatie blijft hoog door schaarste, en hoge energie prijzen:
  • Effect: kostenstijging blijven hoog

Voor 50% meegenomen in het Monte Carlo model

Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 8,4 miljoen. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In de onderstaande grafiek is het risicoprofiel per projectencluster weergegeven.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. Het uiteindelijke bedrag wat we moeten reserveren, berekenen we door de hiervoor bepaalde risico’s uit te zetten in de tijd en op basis van de voortgang van de projecten. We dekken niet het gehele bedrag van € 8,4 mln. af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten.

• Projecten met een tekort : als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten direct genomen worden. De risico’s van de projecten met een tekort moeten daarom direct vanuit de ABR betaald kunnen worden. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 3,2 miljoen (1-1-2023).
• Projecten met winst – conjuncturele risico’s : Dit zijn risico’s als gevolg van de economische situatie van Nederland, zoals lagere verkoopprijzen, vertraging, andere rentestanden, inflatie, enz. Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming. Hoe hoog deze toekomstige winsten mogen zijn wordt bepaald op basis van de POC-methode. Voor het bepalen van de risicoreservering in de ABR sluiten we daarom aan bij dezelfde (POC) methode. Voor de winstgevende projecten geldt per 1-1-2023 een risicoprofiel van € 5,2 miljoen.

Per 1-1-2023 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 5,2 miljoen.

Reserve risico's Heesch-West
De exploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast deze berekening hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-west ook een eigen inschatting maken.

Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 1,73 miljoen. Omdat Heesch West geen Osse grondexploitatie betreft, is een afzonderlijke reserve gevormd.

Reserve Strategische aankopen
Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is het deficit tijdelijk af te dekken tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde. De reserve is niet bedoeld om de hele aankoop te financieren. Ook worden de rentekosten over het aankoopbedrag uit deze reserve betaald. De reserve bedroeg per 1-1-2022 € 0,62 miljoen. In 2022 is een storting van € 5,1 miljoen gedaan vanuit afroming ABR. Hierdoor is de stand van de reserve per 1-1-2023 € 5,7 miljoen. Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Per jaar wordt een afweging gemaakt of er een storting vanuit de ABR plaatsvindt.

Reserve binnenstedelijke transformatie
Dit is een nieuwe reserve. In 2022 is er een bedrag van € 18,2 miljoen afgeroomd uit de ABR. Een deel van dit bedrag € 10 miljoen wordt in de nieuwe reserve binnenstedelijke transformatie gestort. De reserve is bedoeld om de verliezen van binnenstedelijke herstructueringsopgaves op te vangen. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

Reserve bovenwijkse voorzieningen
De reserve bovenwijkse voorzieningen is gevuld door een storting vanuit het ABR (afroming) in 2022 voor een bedrag van € 3,074 miljoen en door de afdracht bovenwijkse voorzieningen vanuit de grondexploitaties voor een bedrag van € 0,4 miljoen. De beginstand van deze reserve bedraagt per 1-1-2023 € 3,5 miljoen. Vanuit kostenverhaal op basis van anterieure overeenkomsten hebben we in 2022 nog vrijwel geen ontvangsten gehad.

Reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving
De mutatie reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving wordt gevuld vanuit de bovenwijkse netwerkvoorzieningen. Het bedrag van de afdracht bovenwijkse netwerkvoorzieningen komt bijna volledig voort uit de grondexploitaties. De beginstand van deze reserve is per 1-1-2023 € 0,3 miljoen. Ook hier geldt dat in 2022 nog vrijwel geen bijdragen zijn ontvangen vanuit kostenverhaal op basis van afgesloten anterieure overeenkomsten.  

3.4 De voorzieningen
Voorziening te verwachten exploitatieverliezen
Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Door jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties kunnen er uiteraard elk jaar mutaties plaatsvinden. Bij afsluiting van het betreffende complex vindt er pas daadwerkelijk een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies.

Voorziening IMVA
Deze voorziening is voor het afdekken van de gemaakte onderzoekskosten bij het eventueel niet doorgaan van een beoogde toekomstige grondexploitatie. Gelet op de BBV regels, moet de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Voor deze eventuele afboeking is deze voorziening gevormd.

Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West
Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch West op te vangen. Het bestemmingsplan Heesch West is begin 2022 vastgesteld door de gemeenteraden. Op grond daarvan is in april 2022 deze voorziening over gedragen aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West. Afhankelijk de jaarlijks te actualiseren grondexploitatieberekeningen Heesch West zal moeten blijken of we de komende jaren aanvullende bijdragen moeten betalen of eventueel geld terugkrijgen.

Voorziening afwaarderingen (I)MVA
Deze voorziening geldt voor een tijdelijke correctie op materiele vaste activa ten behoeve van (toekomstige) grondexploitaties. Hierdoor kan de volledige boekwaarde van de activa te zijner tijd ingebracht worden bij een eventuele grondexplotatie. Bij activa waarvan de bestemming verandert moet de actuele waarde bepaald worden. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde (aankoopbedrag) dan wordt de waardedaling als verlies ten laste van het resultaat verantwoord. Dit doen we via deze voorziening bijzondere waardevermindering. De stand per 1-1-2023 bedraagt € 2,1 miljoen. Dit bedrag bestaat uit € 0,38 miljoen voor gronden Stationskwartier Ravenstein en voor € 1,7 miljoen ten behoeve van het Hooghuis Ravenstein. Deze oude school is niet meer functioneel in gebruik en derhalve is de boekwaarde afgezonderd in deze voorziening.